ydedjb

　在这个板块潜水已久，忍不住想出来说说自己的一些想法，当然这个时候已经很晚了，很多我想表达的东西别人以前可能都说过，观点上难免重复，但这也不作为一篇什么正式“论文”，希望大家别太在意，别认为我在“剽窃”别人的智慧就行了，毕竟我这么辛苦写篇文章出来也是没有任何报酬的。BTW：欢迎讨论，拒绝无理谩骂。
　　
　　先简单介绍下本人，我目前居住在上海，从8月份开始关注楼市，到现在已经差不多4个月了，当时正是房价飞涨厉害的时候，我也是和一般的人那样，有着住房的需求，从心理上又担心房价的无限飞涨，所以开始考虑买房的事情，但买房毕竟是件大事，一时半会决定不下来，于是就广撒网，到处打听消息，可一边看，房价一边涨，很是郁闷，我也从最早考虑买新房转到考虑去买二手房，没办法，说来说去还是钱的问题啊，几个月下来经历感触颇多，加上自己又喜欢思考，于是有此文。
　　
　　一、楼市有没有泡沫？
　　回答是有，一定有，中国每年有两位数的GDP增长是什么带动的？很大程度上就是泡沫，我们的增长依赖的是股票房屋等投资产品的价格虚升，而不是技术创新带来的生产力提高，这就是泡沫。那泡沫有多大呢？可以这样估算一下：一个全装修的房子，租金如果是1000的话，那它的价值大约是1000×200，也就是20万，我说的是估算，大家就别钻牛角尖了。那在上海，租金1000的房子20万能买得到么？那肯定是不可能的，超出的部分可认为泡沫，所以啊，虽然说现在房租很贵，但相比房价来说，算合理的了。我在浦东花木住过，我今年五月份搬走的时候那房子（两房一厅）的租金是1400，而通过中介了解到，那房子估计价格是60万不到一点（当时的价格，现在可能还不止了），所以价值28万（1400×200）的房子的价格就是它价值的两倍多，这就是泡沫，可谓是很严重的，但这个泡沫可能也没有一些人所说的那样“好几倍”。当然我个人觉得楼市的泡沫比股市来得要小了，同样作为投资品，股市的门槛要比楼市低很多，越多人蜂拥而入，泡沫可能就越大。
　　
　　二、房屋是绝对保值的投资品吗？
　　我认为不是。为什么？最重要的一点：因为楼房是会变旧的。我看过很多二手房，如94年建的那种老公房，都已经破旧不堪了，但价格呢……还是很贵很贵的，如何叫人能平衡哦？94年到现在也就十多年吧，而我个人觉得那种房子根本不适合居住，起码，我保证80%的人是看不上那种房子的，而现在的房贷政策是怎样的？大力限制二手房贷款，比如在上海，一套房龄12年的房子，还款年限最长是18年（30-12），对于收入不高的家庭来说，还款时间越短，意味着压力就越大。深圳就更厉害了，暂停二手房贷款，哈，这样一来对以二手房交易收佣金为生的中介来说无疑是很致命的，最近还闹了个中介老板携巨款逃跑的丑闻，政策这样下去的话中介这行我看在深圳是摇摇欲坠了。那随着房龄的增大，出售也就越来越难了，为什么？因为房款难贷了啊，而不需要贷款就能买下的买家，恐怕也看不起这么旧的房子，所以旧二手房就可能面临这种尴尬的局面，想要的人出不起钱，出得起钱的人又看不起，因此，房屋不能作为绝对保值的投资品。
　　
　　三、土地稀缺么？
　　我认为是，又不是。就上海来说吧（我在上海，没办法，别处去得不多，呆得不久，呵呵），黄浦区，卢湾区这种老牌市中心区确实没什么地啦，本来就巴掌大的一块地方，早就高楼林立了，除非把摩天大楼都拆了，然后再盖更高的摩天大楼；但离开了市中心去，到一些郊区去，我们就能发现大片荒地，比如你如果有在七宝乘坐南嘉线到嘉定，经过华漕那路上你就能见识到大片大片的荒地，远处还有一栋一栋在建的楼，这些地是真正意义上的荒地，没有建筑，也没有耕作，要是政府把这地全部用来盖楼，我就不信谁还说土地稀缺。所以我个人认为，市中心区两三万的房价是合理的，而远郊的房价也上万就是不合理了。土地稀缺完全是相对的概念。
　　
　　四、政府希望房价如何？
　　如大多数人所认为的那样，我也认为政府不希望房价跌，也担心房价暴涨。一跌我们中国的这种“虚假的繁荣”就不复存在了，可能还导致大量人员失业，经济大萧条等，而泡沫一直涨那就更危险了，所以政府得想方设法让它“软着陆”，一次一次地推出一些不痛不痒的政策，一方面让人民感觉政府确实在做事，另一方面就是给泡沫下一些慢药。政策的效果叠加起来还是有些用的，起码你看现在贷款投机（相对自住需求来说）的人越来越少了，因为利率涨了，投机门槛高了，前景就变得很不明朗，很多投机客于是就望而却步，从某种意义上来说是抑制了房价的暴涨，而这正是政府所希望看到的。但尽管政府高兴，老百姓还是很不爽的，因为现在的房价，实在太高，就算不涨了，甚至出现小幅度下跌，还是买不起的，怎么办呢？作为政府，不能没有任何交代啊，于是廉租房和廉价房就应运而生，下面我将会提到。我为什么在这里提到政府？因为楼市受政策影响还是很大的，而政策正是政府制定的，请相信我，我们的政府比你想象中的强势得多，你以为那些开发商是政府的对手？但我这里不便岔开讲了，怕跑题，也怕自己被和谐。另外楼市不可调控这个观点也是不正确的，只要政策用得对，有什么不能调控的？但政府为什么迟迟才出台最近的这些政策呢？要是早几年出来，现在房价还会那样么？难道政府真的最近才傻乎乎地悟出了这些道理？留给大家思考吧。
　　
　　五、廉租房，廉价房对房价影响几何？
　　现在的房价得到了有效的抑制已经是事实，其中一个作用力就是廉租房和廉价房，虽然作用力不大，但还是产生了一定的期望。我认为，从政策出来，到解读，到落实，是相当长的一段时间，而之中产生的偏差，曲折也不可忽略不计，再加上房子这个东西不是说建就马上建好的，真的得等上些时间，少则一两年，多则三四年，你想想看如果利润不高，开发这些廉租房廉价房的开发商热情会高么？他们一方面偷工减料，另一方面懈怠延误工期，可想而知了，因此这个政策我看多半还只能作为一种期望，让老百姓有望梅止渴的效果而已。还有一点，廉租房廉价房所在地肯定是远郊了，目前也只有那边地价比较低，那这种房子真的出来之后你是否愿意去住呢？这是个问题。但它还是给了我们些希望，觉得政府在做事了。
　　
　　六、中介可信么？
　　大多数人可能会回答：不可信，哈，特别是深圳那边出了事之后。但这个我还是要一分为二的。在交易的淡季，中介的日子其实真的不好过，我接触中介多了，这些时间来，大大小小，也体会到了一些他们工作中的压力和种种辛酸。最早我是通过一些网站来查找房源信息的，中介留了电话，我看见价格还合适，就打过去问，结果十有八九是房源在几个月前就已经没了，但我瞪大眼睛看着网站，明明是今天发布的信息啊！中介往往喜欢来这套，把没有的房源挂出来“卖”，其实是为了引起别人的注意，别人注意一下总好过没有一个客人，虽然我对这种做法很气愤但也体谅到他们的“难处”了，最夸张的一次：我在张江镇找过房子，走到一个中介那里，门口贴着大大小小的房源信息，我看中了其中一个，于是进去问，如你想的那样，中介说没了，于是我再问还有没有别的房源，中介说有一个，跟我介绍了一下，我不满意，再问还有没有别的，他摇摇头，就这一个了，我狂晕，门口贴地那几十张全是“过期”的，我“质问”他为什么要这样干，他也无奈地说：“要不这样的话，我恐怕就一张都贴不上去了。”所以我的经验就是：网上的房源信息是不可靠的，中介门口粘贴的那些也是不可靠的，必须得亲自“审”中介方可，但如果除开这个不提，我认为，上海的中介，还是可信的，尤其是大的那几家，他们操作都十分规范，如果选择，就尽量选大的中介，这样会很省心省力。接下去一个片段我还是继续说一下我心目中的中介。
　　
　　七、中介炒房？
　　我看不像。可能以前确实存在过中介吃价差的事情，比如一套房子，房东要以60万出手，中介觉得这个价格有利可图，于是买下来，再转手70万，吃下中间 10万的价差，客观上来说炒起了房价，但现在我看基本不存在这种情况了，起码吃价差的事情是基本没有了，一方面政策限制，购入的住房5年内转手的话得支付非常高的一笔营业税，另一方面卖家和买家现在都是很理智的，一旦发现中介做什么小动作，就及时警惕起来，取消交易，再有吃价差这种绯闻传出，中介就喝西北风去吧，如今的房产交易全部需要通过交易中心，完全杜绝了一房多卖的情况，合同的规范化和防伪也做得非常到位，中间的空子是很难钻的了，至于深圳出的那件事情，多半归咎于当地资金托管上的漏洞，交易过程中，中介有权收取的只能是佣金，这点必须明确。
　　
　　八、中介的情况及楼市行情推测
　　接触了这么多的中介中，我认为大中介的操作流程，服务态度，业务水平都远胜于小中介，在交易的淡季，一个店面如果一个月下来只有两个小单，他们生存就很困难了，现在中介这么多，竞争这么激烈，如果再不行动积极些，那就面临淘汰了，中介人员上班时间通常是早上9点，到晚上9点，甚至更晚，周末无休，一个月就一天休息，非常疲累。平时做得最多的事情就是带人看房，别以为这是件容易的事情，这得预约时间，得忍受房东和房客可能的晚点，还有不配合的租客的愤怒，有时候还由于这个那个原因惹怒了别人招来一身臭骂，可能做业务的大都如此吧。在我跟中介看房的这两个多月里（之前主要是搜集信息和看新盘），我直接接触的中介中有5人离职或跳槽，有一家中介公司由于经营不佳濒临倒闭，可见他们竞争多激烈。在这种情况下那种夫妻店的小中介，表现还特别不热情，冷淡，我真不知道他们怎么生存下来的。从中介这方来看，现在确实是淡季，交易量变低是事实，有价无市的局面确实出现了，这主要是买方的期望和卖方的期望相差太远引起，而政策的变动更加加剧了这种差距，卖方不愿降价，买方认为当前政策下会出现明显降价，于是就处于相持状态，市场进入观望期，中介的日子就不太好过了。因此如果你想体会中介的热情接待的话，现在是时候了。
　　
　　九、经济走势影响房价几何？
　　我并不是经济方面的专家，甚至可以说对经济不怎么懂，可我认为我不需要懂太多，我只要把握住大的方向，什么是大的方向？中国经济继续高速发展（尽管泡沫严重，先别管），十七大已经指明了，还有就是人民币贬值，别看对美元升值，那是美元贬值太快，太厉害，（可怜我们那些外汇啊，里边凝聚了多少中国劳动人民的血汗）事实就摆在我们面前，我们的物价在涨，政府能控制住么？能，不印人民币不就行了吗？（哈哈）但目前的情况正好相反，大量大量的人民币被印了出来，于是人民币的购买力就下降，印刷大量纸钞还意味着什么？意味着一种掠夺（OK，我点到为止）。可怜的是我们工资的增长却滞后于钞票的贬值和物价的上升，所以亏的总是我们，人民币信用丧失，变得不值钱，那不动产的价值就凸现了……从这个角度上来讲，是不是意味着房价不会跌？我想是的，但目前看来还不算非常严重，所以作为理财方案，我们总要寻找货币贬值和房产泡沫之间的一个平衡点，真是明知山有虎，偏向虎山行。
　　
　　十、城市化进程对房价影响几何？
　　城市化是一个事实，如果没有这个事实，前面说的都不会成立，因为房子造出来是要人居住的，它的价值体现在居住，如果没有更多的人进入城市，那房子就没有价值，这样就能从根本上架空房价，根本没法炒作，也不会存在高房价。所以啊，城市化就是推动房价上升的根本原动力，这本来也没什么，可惜这个“原动力” 被开发商等利益集团利用，充分放大，并从中牟取了暴利，却苦了广大老百姓。政府完全可以出台限制城市化进程的政策，限制更多的人进入城市，以此来给经济发展降温，也从根本上杜绝了高烧的房价，可政府不会，大多数人也不会同意，会说这样是本末倒置，我提出这个观点也是冒着被骂的危险的，天涯的主论调就是居民无限制迁徙，彻底消除户籍限制（如今的户籍限制对城市化进程还是起到一定约束作用的）。回到现实中吧，城市化进程还在继续，这意味着耕地的荒废，资源的消耗，人口结构将发生重大变化，如果这样的话城市就有需要更多住房的期望，有期望，房价就有上升的理由，不管这个理由是否够充分，总之是能作为炒作的根本依据。
　　
　　综合：房价这确实是一个复杂的多方博弈，由于过于复杂，就没有绝对正确的预测，但根据上面所讲的所有东西，我相信我的预测会八九不离十。房价不可能再猛涨了，由于投资门槛的提高和可能出台的更为严厉的货币政策，作为纯粹投资，如今不会是进入楼市的好时候，因为投资的回报（租金）可能还不如直接将钱放入银行拿利息来得划算，要知道，房子是会折旧的，交易过程中所产生的税费越来越不可忽略不计；而房价大跌也是不可能的事情，很简单，两个原因：需求依然存在，还有就是纸币贬值。那么说了这么多，究竟是涨是跌？我给出这样的答案：在某些地区可能会下跌，比如深圳，由于今年涨得过猛，再加上房贷调控非常严厉，所以一些卖家不得不割一下肉来保存更多的利益，出现一定的回落再正常不过；而对更多的地区来说，房价会趋于平稳，而且，随着纸币的贬值，可能会出现小幅度的上升，而这一切，正是政府所希望的……
　　
　　所以有自住需求要买房又有实力的话，现在可以行动了，我们所处的位置并不是浪尖，我认为应该是一个坡度很小的高原……
　　
　　但像我这种平民老百姓又怎么办呢？房价高，买不起房是个事实啊，就算房价下跌，市区的房子从18000下跌了2000，够多了吧，但还有16000的单价啊，还是买不起啊？其实也不是没有办法，我们可以变通一下：
　　1、考虑离开城市；如果发展机会好的话何必又那么死心塌地呆大城市里？当然每个人观点都不太一样的。
　　2、考虑购买低价房；比如要买市区的房子，可以买个小的二手房，五六十平房，够用，虽然不够气派，不够舒适，或者选择郊区的房子。
　　3、期待政府的廉租房和廉价房；这个是下策，这些房子以后会出什么问题，God knows，但也可以作为不是办法的办法。
　　
　　写了这么多，我也累了，我觉得自己有时候真的有种受虐的倾向，是不是很BT？但据说适度的BT有利于健康。^_^希望本文对你有些帮助，至于我，你根本不需要记住，只需要知道，我只是一个很普通的公民，也一样在为住房的事情疲于奔命。

说得很好，分析得很有道理，我觉得房子这种不动产的东西长期来看是不可能减价的，毕竟政府都在实行积极的财政政策，通过通货膨胀来刺激生产，这样的话，货币就会缓慢的贬值下去的，从保值的方面看，房子也不会降。

楼主的观点很有见的，我本人深有同感，都是购楼一族，为买房奔波的穷光蛋，只有望楼兴叹了